保荐人之一的中银国际在最近的研究报告中预测，汇贤合理估值为275亿至300亿元人民币，息率约3.7厘至4.1厘。外媒引述知情人士的说法称，汇贤此次IPO计划筹资100亿至120亿元人民币。

　　并非看淡内地商业地产

　　汇贤的主要资产是位于北京王府井的东方广场，包括写字楼、公寓、酒店、商场四部分，加上停车场总面积约80万平方米。中银国际预测，汇贤2010年收入达21亿元，较2009年增长6.7%，核心利润为9.3亿，较2009年增长13.2%，并预测未来三年汇贤的收入年增长速度将保持在7%至10%，核心利润年增长速度保持在12%至15%。

　　长实2009年年报显示，集团占东方广场33.4%的权益。

　　此前有消息称，汇贤IPO为股东出售旧股套现，不会发行新单位。国泰君安房地产分析师邓京晶告诉《第一财经日报》记者，据他了解到的情况，出售旧股套现的主要是非“长和系”股东，“长和系”还会继续持有该物业股权。

　　对于长实分拆东方广场，国都香港研究部经理朱振明认为，并不表示长实看淡内地商业地产，“此举配合香港金融市场发展的意味很浓，也符合李嘉诚抢先的一贯作风，例如2000年香港创业板首只上市的股票TOM.COM，也来自李嘉诚旗下。”

　　对于分拆成熟物业上市，长实早已轻车熟路。长实公司网站显示，早于2003年8月，由公司持有主要权益的置富产业信托便于新加坡上市，其后又于2010年4月在香港再次上市。同样由长实持有主要权益的泓富产业信托，于2005年底在香港主板上市，成为香港首家由私人机构筹组的房地产投资信托基金。

　　华富嘉洛证券联席董事伍荣昌则分析，长实选择在此时机分拆旗下内地成熟商业出租物业并推出房托基金，可能出于两点考虑：“其一，该物业目前的估值较高，是进行分拆、锁定收益的好时机；其二，以房托基金的形式发行首只人民币计价证券，也是较稳妥的尝试，因为房托基金无论从业务还是从股价波动来看，表现都相对稳定。”

　　中金公司房地产与建筑行业研究员白宏炜也认为：“主要是该项目已经非常成熟，套现后可以投资收益更高的物业开发，比如部分二线城市。”

　　人民币升值预期弥补偏低息率

　　目前香港共有七只已上市房托基金，分别是领汇、冠君、富豪、泓富、置富、阳光以及越秀，其中泓富和置富均在李嘉诚旗下。彭博资料显示，目前七只REITs平均息率为5.7厘，其中以越秀7厘最高。

　　对于中银国际预测汇贤房托息率只有3.7厘至4.1厘，朱振明告诉记者，这样的派息水平低于香港市场上其他几只房托基金，“已有的REITs回报率都在5厘以上，所以就单纯的基金收益率而言，汇贤并没有优势，不过因为是首只人民币证券，投资者对人民币升值有预期，可以弥补收益率的不足。”

　　中银国际报告显示，目前东方广场商铺租金为220至830元/平方米/月，预计2010至2013年租金复合年增长率为10.5%。

　　“事实上，仅仅依赖物业租金自然上涨，房托基金的回报率很难有明显改善。”邓京晶解释，“以香港首只房地产投资信托基金领汇为例，收益回报提升主要依赖两个途径：一是在专业人士的管理下，不断翻新物业，借此淘汰一部分租户，提高租金；二是政府注入新的物业资产。”

　　有消息称，这次汇贤IPO为股东出售旧股套现，所筹集的人民币将不涉及回流内地项目投资，各股东已初步计划将人民币留于境外。不过据媒体引述国泰君安国际执行总裁阎峰的说法：“企业在港筹集人民币后，如果拿不回内地，搞人民币股票，只是抢先概念，对企业来说，没有实质意义。”