文章摘编如下：

　　大陆近年商品房价格走高，过去属于房地产中金字塔顶端客层的消费产品──别墅，也因此产生了变化。随着交通建设将上海腹地向外延伸、市区土地价格迅速垫高，上海别墅“M型化”现象日益明显；郊区低总价别墅成为一般民众购屋的新选择，不断“变大变贵”的市区别墅，则成为金字塔最顶尖族群的专属享受。

　　富人纷纷购买豪宅作为保值的资产配置标的，而除了一般大楼豪宅外，别墅产品因价格稳定，产品具稀缺性，未来增值潜力无穷，尤其深受特定富豪青睐，作为大陆财富集中地的上海，别墅市场的表现更是令人关注。

　　从历年上海别墅的成交表现来看，不难发现上海别墅在市场上供不应求的盛况。全球金融危机前的2006年至2007年，上海别墅的年成交量在160~180万平方米之间，均价为每平方米1.3万至1.4万元(人民币，下同)，2008年则受金融海啸影响成交量大幅下滑，但价格却逆势大涨，成交均价一举突破每平方米2万元大关。

　　到了2009年，金融危机解除，别墅市场便迅速回暖，不但成交量大幅增加至297万平方米，成交均价也来到每平方米2.2万元，2010年至今，受到大陆楼市调控政策频出影响，上海别墅市场的交易虽然不再火爆，供求逐渐趋于平衡，但2010年全年仍交出成交量173万平方米的成绩单，成交均价更是持续上升，来到每平方米3万元，展现极佳的成长性与增值潜力。

　　富阳中国控股集团执行董事张秀华指出，虽然目前政府抑制房地产价格过快上涨的决心不变，市场调控仍将继续，甚至加大调控力道，但别墅客源面对的是少数精英阶层，国家面对别墅用地的审批也采严格控管，具特殊性与稀缺性，别墅价格仍将继续上浮。因此，从中长期来看，投资别墅是非常良好的投资保值手段。

　　从上海别墅成交的区域来看，外郊环区域一直是别墅成交的主力，但占比正逐年下降，从2006年的79.1%，下降到今年的66.9%，与之相反的则是郊外环区域，成交量占比从2006年的5.4%，大幅攀升至今年的24.1%。张秀华指出，主要是因为郊环外的土地资源储备充足，可开发空间广阔，未来成交占比仍将持续扩大。

　　随着上海市区乃至市中心外围第一圈的土地价格不断垫高，上海外环内区域的别墅已极为少见；2006年上海外环内别墅的成交量为34万平方米，占总成交量的15%，但今年的1至7月，外环内别墅的成交面积仅剩下5.87万平方米，占总数的9%，逐步退出上海别墅的成交热点区域。张秀华表示，随着城市开发空间的外移，外环外道路交通的逐步完备，以及土地资源的优势，将使得未来外环以外的区域，成为别墅成交的热点区域与潜力区域，虽然外环内区域低密度产品供应的减少，直接导致别墅产品的成交量锐减，但与此同时，外环内别墅因稀缺产品的特性，却更加突显其投资价值。

　　别墅产品价格与价值的不断提升，资源稀缺性也正不断加剧，使得单套别墅的面积亦呈现出不同的变化趋势。由于受到房价上涨与容积率等因素的共同作用，上海别墅单套的平均面积正逐年缩小，一路从2006年的260平方米，递减至2009年的241平方米，以及今年的232平方米。

　　而在调控政策影响下，部分开发商为了快速回笼资金，扩大别墅的客层，市场上甚至出现了90平方米的别墅产品，更拉低了整体别墅的套均面积。虽然整体别墅的套均面积逐年缩小，但张秀华指出，从统计数据中可发现另一个趋势，就是自2008年起，上海外环内靠近市区的别墅，价格虽然愈贵，但面积愈大，而远离市区的别墅，如郊环外区域，价格愈低，面积反而愈小，这与经济学中的“马太效应”类似，上海别墅也出现了“M型化”现象。

　　张秀华表示，这样的现象其实不难理解，因为一般有能力购买外环内别墅的购房者，必定财力不菲，价格已不成为影响他们置业的首要因素，因此开发商会开发较大面积的别墅，来满足其使用功能需求，而一些地段较差的别墅，则难以吸引金字塔尖端的阶层，不得不放下身段，做小面积来迎合一些普通阶层的需求。