“金九月”遭遇寒流

　　据北京市房地产交易管理网统计，中秋小长假期间，北京二手住宅日均成交量仅有40套，是最近三年极其少有的情况。

　　9月12日，记者在北京市朝阳区西大望路一些中介门店走访时看到，员工们几乎倾巢而出，站在马路上招揽顾客，但乏人问津。

　　中秋小长假3天，北京市期房住宅签约为252套、现房住宅签约为34套、二手住宅签约为121套，商品住宅合计总签约为407套，比今年“五一”大降70%，同比去年下降近半。

　　其他一些一、二线城市也呈现相似局面。数据显示，中秋小长假3天，深圳全市新建商品房仅成交65套，成交面积5007.71平方米，与去年同期480套的成交量相比落差较大。而在武汉房展会上，尽管参展楼盘和看房人数均比往年有所增加，但成交量极低，比往年大幅缩水。

　　北京一名营销总监表示，公司销售秘诀之一就是利用好每一个周末。中秋小长假，正恰逢周末，其成交量无疑是九、十月楼市交易成色的一个重要参照。北京中原地产市场总监张大伟表示，纵观9月上半月，从部分城市成交情况来看，楼市未见“金九”。限购等调控措施持续发力

　　从规律看，房价要下降，成交量的下跌是楼市必经的阵痛，当前部分一、二线城市已初现成交量下跌、价格跟跌的局面。

　　政策面早在去年已开始抑制楼市。2010年4月，中央出台了楼市调控“国十条”，随后出台了楼市“调控令”，但均未能抑制楼市量与价的迅速上涨。不过今年的市场以跌为主，显然与去年不一样。张大伟表示，这无疑是因为今年出台了限购限贷等调控措施，大大打击了投资投机性购房需求，并且增加了保障房供应，有效缓解了市场供需矛盾。

　　从具体的调控政策来看，今年出台的政策与去年最大的不同点就是出台了升级版的“限购令”。去年北京曾以家庭套数为限出台了“限购令”，但去年9月份成交依然活跃。

　　今年限购升级之后，据北京房地产交易管理网数据显示，9月前12天北京一手住宅签约套数为1624套，二手房住宅签约套数为2513套，合计签约套数为4137套，同比去年同期下调幅度为60.9%。

　　张大伟表示，在经过升级版限购令等调控政策压力之下，随着政策持续发挥效力，购房者预期已发生改变。楼市降价会否“点到即止”？

　　从楼市历年表现来看，一般只有9月份楼市成交量持续处于高位，10月份才能维持火热的局面。而今年9月份楼市成交低迷，意味着“银十”局面难现。

　　目前部分城市成交量出现了下降趋势，但就价格而言，高房价仍然脱离了普通老百姓的购买力。楼市能否由量跌转入价跌？楼市降价会否“点到即止”？

　　从市场反馈来看，当前部分城市楼市已出现了价格下行趋势。据中原地产监测，8月北京市商品住宅签约均价为21689元／平方米，这一价格相比7月下调了2.5%。此外，有数据显示，上海、深圳等十大城市8月份住宅成交均价环比下降0.41%，这是今年首次出现下降。

　　北京中投联达董事长杨少锋表示，调控能否见效主要取决于开发商的资金链和政策的连续性。从2008年的楼市走势看，随着调控政策的持续作用，楼市降价最终实现了由点及面。

　　从房企半年报来看，截至8月31日，大多数房企的资产负债率超过70%。显然，开发商资金链趋紧，降价求售压力较大。

　　北京市房协副秘书长陈志表示，如果今后坚持房地产调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，预计未来几个月市场有望形成“降价换量”的整体格局。

　　分析人士指出，预计在限购扩散到三线城市的背景下，全国楼市很可能开始出现明显的调整期，但也必须着眼于增加保障房的有效供应，控制房租上涨过快。