“房屋过户需要缴纳哪些税？”市民王先生反映，他在市区有一套住房想买掉。但是看到这段时间大家都在关注“国五条”，不知道买卖二手房相关税收是否也有变动。

　　对此，记者咨询了市地税局12366纳税服务热线。对方表示，在二手房交易中，买方需要缴纳契税，卖方主要涉及营业税及附加、个人所得税。目前，个人销售住房暂免征收土地增值税，个人销售或购买住房暂免征收印花税。

　　关于营业税，个人销售住房分为三种情况：一是对外销售个人购买超过5年(含5年)的普通住房的，免征营业税；二是对外销售个人购买不足5年的普通住房和非普通住房的，按销售收入全额的5%征收营业税；三是对外销售个人购买超过5年(含5年)的非普通住房的，按其销售收入减去购房的价款或受让原价后差额的5%征收营业税。

　　在缴纳营业税的同时，还需以营业税税额为计税依据缴纳城建税、教育费附加和地方教育附加。城建税税率应当按房屋所在地进行确定，房屋所在地在市区的税率为7%；房屋所在地在县城、建制镇的税率为5%。教育费附加征收率为3%，地方教育附加征收率为2%。

　　另外，个人所得税也是很多二手房交易者比较关心的。出售房屋属纳税人唯一住房且购房超过5年的，在房管部门出具唯一住房证明后免征个人所得税。“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。除属免税情形之外的，我市严格按政策规定执行。暨对能够提供房屋原值的，按20%税率查实征收。对纳税人不能提供完整、准确的房屋原值凭证的按1%比例核定征收。

　　关于个人购买住房的相关政策有三种情形。一是对个人购买90平方米及以下，且属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的普通住宅，减按1%税率征收契税；二是对个人购买90平方米以上，144平方米（不含144平方米）以下，且属于家庭唯一住房的普通住宅，按1.5%税率征收契税;三是对个人购买不属于家庭唯一住房的，无论属于普通住宅还是非普通住宅，一律按3%税率征收契税。

　　因此个人购买住房需根据购买房屋面积、房屋性质及是否家庭唯一住房判断分别适用1%、1.5%、3%的税率。

　　普通住房应符合以下标准：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价格在同类区域土地住房平均交易价格1.44倍以内。以上条件只要其中有一个不符合，就不是普通住房，超过此标准的即非普通住房。

　　买卖双方税费有不同

　　家住鼓楼区的刘女士最近遇到了一个比较头疼的问题，她在2006年买了一套90平方米的房子，当年8月缴纳了契税，但由于疏忽直到去年才办理房产证。现在，刘女士想将该住房转让，听说个人住房满5年可享受税收减免，不知道自己房子的购房时间该如何计算，是否满足5年的期限？

　　税务人员指出，根据规定，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的填发日期作为其购买房屋的时间。纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间，即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。刘女士现在转让的这套房产，虽然没有及时办理房产证，但在2006年8月已缴纳了契税，按照“孰先”的原则，满足购房时间超过5年，可享受相关的税收优惠。

　　另外，对于个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。

　　【纳税提醒】

　　购房时间看“孰先”

　　近期，地税机关在受理涉房交易税收缴纳时，陆续发现纳税人提供虚假资料以偷逃税款的情形。在此，地税机关公告广大公民在办理涉房交易缴纳税收时，务必提供真实有效合法资料，并对所提供资料的真实性、合法性和有效性签字予以确认并承担法律责任。如果您提供虚假资料造成国家税款流失的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第七十条《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第九十六条之规定，税收机关责令改正，可以处一万元以下的罚款；情节严重的，处一万元以上五万元以下的罚款。触犯法律的，税务机关将移交司法机关处理。

　　家住云龙区的许老太太来电咨询，她说几年前她的老伴离世时留了一套房子给她和儿子，现在听人说必须在离世前把房子转给儿子，否则百年之后，她的儿子就要为这套房子支付“遗产税”。

　　税务人员解释，目前我国并没有开征遗产税。这涉及到房产赠与和房产继承问题。如果老太太现在把自己的房产转到儿子名下的话，属于许老太太的赠与行为，免征营业税、个人所得税、土地增值税。但根据税法规定，其儿子应缴纳3%的契税。

　　根据财政部、国家税务总局《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税[2009]78号），对个人受赠房屋缴纳个人所得税进行了明确。

　　文件规定对于下列情形的赠与不征收个人所得税：（1）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（2）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（3）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。因此，市民许老太太如果将房产无偿赠与自己的子女，符合规定第一条，不征收个人所得税。

　　除以上规定情形以外，如果将房屋无偿赠与给他人需要交纳相关税费。房屋赠与的，应当征收契税，由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定。单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人，视同发生应税行为，应当缴纳营业税。受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院、财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。如果赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定应纳税所得额。

　　如果受赠人转让受赠房屋的应缴纳个人所得税。以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。

　　权属转移要区分

　　从目前情况来看，有经济适用房、拆迁安置房等不同房产类别，那么在计算相关税费时是如何规定的？

　　税务人员解释，经济适用住房、拆迁安置房都是关系民生的保障工程，在税收方面国家给予了很大的优惠。但是不同性质的项目享受税收优惠政策还有较大的差异。

　　关于个人购买经济适用住房，免征印花税，在法定税率基础上减半征收契税。

　　关于城镇拆迁安置住房。根据《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》(建住房[2003]234号)等有关规定，其原值分别为：房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。

　　相关问题解答

　　不同房产类别计算规定各不相同

　　问：我有一套住房被拆迁了，现在又重新买房了，是否需要缴纳契税？

　　答：根据《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）规定，对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，如果重新购买的住房未超出拆迁货币补偿费的金额不需缴纳契税，拆迁货币补偿费一次没抵扣完的，可以再次买房时进行抵扣直到拆迁补偿费抵扣完为止，如果超出拆迁补偿费得按超出的部分缴纳契税。

　　例：拆迁协议上补偿30万元，重新买房是35万，那么契税按5万缴纳。【但是：根据苏财农税（2002）25号文件规定，被拆迁人不重新购房，由其子女重新买房，那么其子女不能享受拆迁抵扣政策】

　　问：购房人是县区或外地的，如何执行？

　　答：购房人的户口本所在地如果是徐州县区的（含铜山区、贾汪区），提供首套房证明除了提供徐州市的首套房证明，还要到户口所在的房管部门提供首套房证明，也就是说需要两个证明。户口是徐州的或者是外地的只需要徐州市区的一个首套房证明就可以了。

　　如果购买人是在校的大学生户口已迁至学校，本人已到法定的结婚年龄，单身证明原户籍所在地的民政局、街道办事处如不能提供那么需要学校相关部门提供证明。如果购买人离异除了提供离婚证明还要提供离婚后未再婚的证明（在户口所在地的民政局开具）。

      问：我买了一套房子，后来觉得不满意又退了，契税已经交过了，但没有办理房产证，想问一下还能退吗？

　　答：关于购房退税等契税政策，根据财税〔2011〕32号规定：对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。因此，上述情况可以退契税。

　　还有，房产夫妻加名的问题。根据财政部、国家税务总局《关于房屋 土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知》（财税[2011]82号）规定：婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。

　　问：个人购买第二套普通住房缴纳契税的税率是否可以享受优惠税率？

　　答：不可以。根据财税[2010]94号、苏财税[2010]33号文件规定自2010年10月1日起，对个人购买不属于家庭唯一住房的，无论属于普通住宅还是非普通住宅，一律按我省原定3%税率征收契税。

　　问：我2002年购买的一套150平方米的住房，当时对方没有开具发票给我，现在我想转让该套房产，请问我该如何缴纳营业税？

　　答：首先，您这套住房的建筑面积超过了144平方米，应属于非普通住房；其次，从购房时间来看，已经超过5年，应可按照销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。但根据（财税［2011］12号）的规定，对个人购买的非普通住房超过5年（含5年）对外销售的，在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。因此，对您转让的这套房产，若不能取得购房的原始发票，则不能享受营业税差额征税政策，而应按照销售收入全额征收营业税。