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财务会计知识 |
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| 房地产开发企业营业税的税收筹划 |
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（一）营业税纳税义务人的基本规定
营业税纳税义务人，是在中华人民共和国境内提供应税劳务，转让无形资产或者销售不动产的单位和个人。
1.单位
是指国有企业、集体企业、私有企业、股份制企业、其他企业和行政单位、事业单位、军事单位、社会团体、其他单位。按照全国人大常委会关于外商投资企业、外国企业适用营业税的决定，单位中还应包括外商投资企业和外国企业。
2.个人
是指个体工商户及其他有经营行为的个人。按照全国人大常委会关于外商投资企业、外国企业适用营业税的决定，个人中还包括在中国境内有经济行为的外籍人员。
3.构成营业税纳税义务人的条件
（1）提供应税劳务，转让无形资产或销售不动产的行为，必须发生在中华人民共和国境内。
（2）提供劳务、转让无形资产或者销售不动产的行为，必须属于营业税范围的项目。
（3）必须是有偿或视同有偿提供应税劳务，转让无形资产的所有权或使用权，转让不动产的所有权。只有同时具备上述条件的单位和个人，才构成营业税的纳税义务人，否则就不构成营业税纳税义务人。
（二）纳税义务人的特殊规定
一是企业租赁或承包给他人经营的，以承租人或承包人为纳税人。
二是单位和个体户的员工，雇工在为本单位或雇主提供劳务的，不构成纳税人。
营业税的扣缴义务人
（一）建筑业的扣缴义务人
1.建筑安装业务实行分包或者转包的，以总承包人为扣缴义务人。
建筑业的总承包人将工程分包或者转包给他人的，以工程的全部承包额减去付出分包人或者转包人的价款后的余额为营业额。
2.建筑安装工程的总承包人为境外机构，如果该机构在境内设有机构的，则境内所设机构负责缴纳其承包工程营业税，并负责扣缴分包或转包工程的营业税税款；
如果该机构在境内未设有机构，但有代理者的，则不论其承包的工程是否实行分包或转包，全部工程应纳的营业税款均由代理者扣缴；如果该机构在境内未设有机构，又没有代理者的，不论其总承包的工程是否实行分包或转包，全部工程应纳的营业税税款均由建筑单位扣缴。
（二）服务业的扣缴义务人
外国企业出租位于中国境内房屋、建筑物等不动产，凡在中国境内没有设立机构、场所进行日常管理的，对其所取得的租金收入，应按营业税暂行条例的有关规定缴纳营业税。
根据《营业税暂行条例实施细则》第二十九条的规定，上述营业税由承租人在每次支付租金时代扣代缴。如果承租人不是中国境内企业、机构或者不是在中国境内居住的个人，税务机关也可责成出租人，按税法规定的期限自行申报缴纳上述税款。
外国企业出租位于中国境内房屋、建筑物等不动产，凡委派人员在中国境内对其不动产进行日常管理的；或者上述出租人属于非协定国家居民公司，委托中国境内其他单位（或个人）对其不动产进行日常管理的；或者上述出租人属于协定国家居民公司，委托中国境内属于非独立代理人的单位（或个人）对其不动产进行日常管理的，其取得的租金收入，根据营业税暂行条例的有关规定，应按在中国境内设有机构、场所征收营业税。
上述规定自1996年10月1日起执行，以前处理与本规定不一致的，按本规定执行。
（三）境外纳税人的扣缴义务人
境外单位或者个人发生应税行为而在境内未设有经营机构的，其应纳税额以代理者为扣缴义务人，没有代理者的，以受让者或购买者为扣缴义务人。
（四）财政部规定的其他扣缴义务人
营业税的征税范围
营业税的征税范围是：在中华人民共和国境内提供应税劳务，转让无形资产或销售不动产。
1.“中华人民共和国境内”的界定
“中华人民共和国境内（以下简称境内），是指所提供的应税劳务，转让无形资产或销售不动产都与境内相关。
（1）所提供的应税劳务发生在境内。这种情形强调的是劳务“发生在境内”。
①境内纳税人之间互相提供应税劳务，由于“应税劳务发生在境内”，其应税行为属于营业税的征税范围。
②境外单位和个人提供应税劳务在境内使用的，由于“应税劳务发生在境内”，无论其在境内是否设有经营机构，其应税行为属于营业税的征税范围。
③境内纳税人提供劳务在境外使用的，由于其“应税劳务发生在境外”，其行为不属于营业税的征税范围。
对境内单位派出本单位的员工赴境外，为境外企业提供劳务服务，不属于在境内提供应税劳务。
（2）所转让的无形资产在境内使用。这种情形强调的是“在境内使用”。凡是转让的无形资产，不论其在何处转让，也不论转让人或受让人是谁，只要该项无形资产在境内使用，就属于营业税的征税范围。否则，就不属于营业税的征税范围。所谓“使用”，包括将该项无形资产应用于生产经营活动，也包括将该项无形资产再转让，以及受让者将该项无形资产用于其他用途。
（3）所销售的不动产在境内。只要是在境内的不动产，且不论其是否为境内或境外单位、个人开发，或是否在境内或境外销售，都是属于营业税的征税范围。
2.应税行为的确定
营业税的应税行为，是指在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的行为。按照营业税暂行条例及其实施细则的规定，“提供应税劳务，转让无形资产或销售不动产”，是指有偿提供应税劳务，有偿转让无形资产所有权或使用权，有偿转让不动产所有权的行为。所谓“有偿”，是指受让方（购买方）取得货币、货物或其他经济利益。同时，单位或个人自己新建建筑物后销售的行为，视同提供应税劳务；转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人的行为，视同销售不动产。但单位或个体经营者聘用的员工为本单位或雇主提供应税劳务，不包括在内。
由此可见，确定应税行为是否成立，可以从两个方面把握：
（1）是否提供了应税劳务，转让了无形资产或销售不动产。
（2）提供劳务，转让无形资产或销售不动产的行为是否属于有偿或视同有偿。只有同时符合这两个条件，应税行为才能成立，否则，就不成立。
3.营业税的具体征收范围
营业税的征税范围包括提供应税劳务，转让无形资产和销售不动产三个方面。其中，提供应税劳务是指提供交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业等劳务加工和修理、修配，由于改为征收增值税，不属于营业税应税劳务（从营业税角度称之为非应税劳务）；对非金融机构和个人买卖外汇，有价证券、期货业务不征营业税；对金融机构的货物期货的买卖，也因改征增值税的缘故不征收营业税。
房地产开发涉及的具体征收范围如下：
（1）建筑业，是指建筑安装工程作业。其征收范围包括：建筑、安装、修缮、装饰、其他工程作业。
①建筑，是指新建、改建、扩建各种建筑物、构筑物的工程作业，包括与建筑物相连的各种设备或支柱、操作平台的安装或装设工程作业，以及各种窑炉和金属结构工程作业。
②安装，是指生产设备、动力设备、起重设备、运输设备、传动设备、医疗实验室设备及其他各种设备的装配、安置工程作业，包括与设备相连的工作台、梯子、栏杆的装设工程作业和被安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等工程作业在内。
③修缮，是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或延长其使用期限的工程作业。
④装饰，是指对建筑物、构筑物进行修饰，使之美观或具有特定用途的工程作业。
⑤其他工程作业，是指上列工程以外的各种工程作业，如代办电信工程、水利工程、道路修建、疏浚、钻井（打井）、拆除建筑物或构筑物、平整土地、搭脚手架、爆破等工程作业。
（2）服务业，是指利用设备、工具、场所、信息或技能为社会提供服务的业务。
其征收范围包括：代理业、旅游业、饮食业、仓储业、租赁业、广告业和其他代理服务业。
①代理业，指凡从事房地产中介服务的单位和个人，以其服务费收入按本税目征收营业税。
②旅店业，是指提供住宿服务的业务。
③仓储业，是指利用仓库、货物或其他场所代客贮放、保管货物的业务。
④租赁业，是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务。但融资租赁不属于“租赁业”的征收范围，应按“金融业”征税。凡从事房地产出租业务的单位和个人，以其租金收入为征税对象，按本税目征收营业税。
（3）转让无形资产，是指转让无形资产的所有权或使用权的行为。其征收范围包括：转让土地使用权、转让商标权、转让专利权、转让非专利技术、转让著作权、转让商誉。
转让土地使用权，是指土地所有者转让土地使用权的行为。土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。
以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。但转让该项股权，应征税。
（4）销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。其征收范围包括：销售建筑物或构筑物，销售其土地附着物。
①销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。
②销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。
凡从事房地产开发经营的单位和个人，在房地产销售后，以其销售收入额为征税对象，按“销售不动产”税目征收营业税。
单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。
在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。
以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应征税。
（二）营业税征税范围与增值税征税范围的划分
1.混合销售行为及划分
（1）混合销售行为的概念。一项销售行为如果既涉及营业税的应税劳务又涉及增值税的货物，为混合销售行为。其确立的行为标准有两点：
①其销售行为必须是一项。
②该行为必须既涉及应税劳务又涉及货物。其“货物”是指增值税税法中规定的有形动产，包括电力、热力和气体；其“应税劳务”是指属于营业税税法规定的应税劳务。
（2）混合销售行为的划分。营业税现行政策，对混合销售行为的划分确定了如下原则：
①从事货物生产、批发或零售的企业，企业性单位及个体经营者的混合销售行为，一律视为销售货物，不征营业税；其他单位和个人的混合销售行为，则视为提供应税劳务，应当征收营业税。例如，建材厂销售铁门，同时负责给客户负责上门安装，这种混合销售行为应当征收增值税；建筑安装企业承包一项工程，在负责施工的同时给建设单位提供建筑安装材料，这种混合销售行为应征收营业税。
所谓从事货物的生产、批发或零售的企业、企业性单位及个体经营者，包括以从事货物的生产、批发或零售为主，并兼营应税劳务的企业、企业性单位及个体经营者在内。
所谓“以从事货物的生产、批发或零售为主，并兼营应税劳务”，是指纳税人的年货物销售额与营业税应税劳务营业额的合计数中，年货物销售额超过50％，营业税应税劳务营业额不到50％。
②从事运输业务的单位与个人，发生销售货物并负责运输所销售货物的混合销售行为，征增值税，不征营业税。
③因转让著作所有权而发生的销售电影母片、录像带母带、录音磁带母带的业务，以及因转让专利技术和非专利技术的所有权而发生的销售计算机软件的业务，一并征收营业税，不征收增值税。
④纳税人的销售行为是否属于混合销售行为，必须由国家税务总局所属征收机关确定。
2.兼营行为的划分
营业税的兼营业务是指以下三种情况。
（1）既经营应纳营业税的应税劳务项目，又经营缴纳增值税的应税劳务项目或货物。
（2）既经营适用高税率的应税劳务项目，又经营低税率的应税劳务项目。
（3）既经营应全额缴纳营业税的应税劳务项目，又经营适用减免营业税的应税劳务项目。
兼营业务的税务处理要求兼营的不同项目分别核算。纳税人兼营应税劳务与非应税劳务或货物，应分别核算应税劳务的营业额和非应税劳务与货物的销售额，不分别核算或不能准确核算的，其应税劳务与货物或非应税劳务一并征收增值税，不征营业税；纳税人兼营不同税率应税劳务项目的，应分别核算不同税率的应税营业额，不分别核算或者不能准确核算的，其适用不同税率的应税劳务项目一并按高税率征税；纳税人兼营应税劳务项目与减免税项目的，应单独核算减免税项目的营业额，未单独核算或不能准确核算的，不得减税、免税。
3.混合销售行为与兼营行为的区别
混合销售行为与兼营行为的区别在于：混合销售行为强调的是一项销售行为同时涉及应税劳务和货物，其范围仅指应税劳务与货物的混合；兼营行为则是指纳税人从事的经营活动既涉及应税劳务，又涉及货物或非应税劳务。从货物的角度看，是指应税劳务与销售货物不是在一项销售行为中同时发生；从劳务的角度看，无论应税劳务与非应税劳务是否同时发生，均为兼营行为。
综上所述，两税征收范围的划分，原则上可概括为：混合销售行为按企业对象划分，兼营行为分别核算，不可分别核算的，一并征收增值税，具体划分或确定由国家税务总局所属征收机关确定。
营业税的税率与税目
现行营业税共有9个税目，即：交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业、转让无形资产、销售不动产。
各个税目的具体税率如表所示。
营业税税目税率表
税 目 征收范围 税率(％)
1．交通运输业 陆路运输、水路运输、航空运输、管道
运输、装饰运输 3
2．建筑业 建筑、安装、修缮、装饰及其他 3
3．金融保险业 5
4．邮电通信业 3
5．文化体育业 3
6．娱乐业 歌厅、舞厅、卡拉OK歌舞厅、音乐茶 5～20
座、台球、高尔夫球、保龄球、游艺
7．服务业 代理业、旅店业、饮食业、旅游业、仓 5
储业、租赁业、广告业及其他服务业
8．转让无形资产 转让土地使用权、专利权、非专利技术、 5
商标权、著作权、商誉
9．销售不动产 销售建筑物及其他土地附着物 5
营业税的计税依据
营业税的计税依据是纳税人提供应税的营业额，转让无形资产的转让额或者销售不动产的销售额，统称为营业额。它是纳税人向对方收取的全部价款和价款之外取得的一切费用，如手续费、服务费、基金等等。
（一）建筑业
1.建筑业营业额
建筑业的营业额为承包建筑、修缮、安装、装饰和其他工程作业取得的营业收入额，即建筑安装企业向建设单位收取的工程价款（即工程造价）及工程价款之外收取的各种费用。其中，工程价款由下列四项内容组成：根据实际完成的工作量和预算单价计算的直接费；根据直接费数额和管理费收费标准计算的间接费；根据直接费、间接费和规定标准计算的计划利润；根据直接费、间接费、计划利润，按国家规定的税（费）标准计算的营业税、城市建设税和教育费附加。用公式表示为：
工程价款＝直接费＋间接费＋计划利润＋税金
因此，建筑安装企业向建设单位收取的临时设施费、劳动保护费和施工机构迁移费，以及施工企业收取的材料差价款、抢工费、全优工程奖和提前竣工奖，都应并入营业额征收营业税。
2.相关营业额
建筑行业中涉及到的如下费用，也应包括在营业额中。
（1）纳税人从事建筑、修缮、装饰和其他工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物质和动力的价款在内。
（2）纳税人从事安装工程作业，凡所安装的设备的价值作为安装工程产值的，其营业额应包括设备的价款在内。
（3）建筑业的总承包人将工程分包或者转包给他人的，以工程的全部承包额减去付出分包人或者转包人的价款后的余额为营业额。
（4）自建行为的营业额根据同类工程的价格确定，没有同类工程价格的，按下列公式核定计税价格：
计税价格＝工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）
上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。
（5）包工包料、包工不包料工程的营业额。目前，建筑安装企业承包工程建设有两种方式：包工包料和包工不包料。所谓包工包料，是指建设单位不负责供应材料，而由建筑安装企业自行采购并进行施工的工程，这种承包方式取得的收入是包括料、工、费的收入。包工不包料，是指建筑材料由建设单位提供，建设安装企业只负责施工的工程。这种承包方式取得的收入，没有材料部分，只有人工费收入。为了堵塞漏洞，减少国家税款的流失，新税制规定，无论是包工包料工程还是包工不包料工程，一律按包工包料工程以料工费全额征收营业税。
（6）招标、投标工程的营业额。实行招投标的建筑安装工程，其标底和报价的编制，均应包含营业税，中标的价格是计征营业税的营业额，中标价格以后调整的，以调整后的实际收入额为营业额。
（二）服务业
服务业的营业额是指纳税人提供代理业、旅店业、饮食业、旅游业、仓储业、租赁业、广告业及其他服务业的应税劳务向对方收取的全部价款的价外费用。
（三）转让无形资产
转让无形资产的营业额，是指受托方支付出转让方的全部货币、实物和其他经济利益。转让方收取实物时，由税务机关根据同类物品的市场价值核定实物的价值，转让方取得其他经济利益时，也由税务机关核定其货币价值。
（四）销售不动产
1.代收代付费用
房地产开发公司销售商品时，要代当地政府及其职能部门收取一些资金，如代收城市基础设施配套费、集资兴建锅炉增容费等等。对此类代收资金及费用，房地产开发公司在财务处理上不是作为自己的营业收入，而是作为代收费用处理的。根据营业税暂行条例中关于营业额为纳税人从对方所取得的全部价款和价外费用的规定，对此类费用，不论其财务上如何核算，均应全部计入销售不动产的营业额中征收营业税。
2.以房换地的营业额
在一方出地，一方出资合作建房过程中，出资方发生了销售不动产的应税行为，出地方发生了转让土地使用权的应税行为，由于双方是通过比较原始的“以物易物”
方式进行交易的，所以必须正确核定其营业额。
由于双方未进行货币结算，就应按《营业税暂行条例实施细则》的第十五条核定房屋的营业额。即：
（1）按纳税人当月销售的同类不动产的平均价格核定。
（2）按纳税人最近时期销售的同类不动产的平均价格核定。
（3）按下列公式核定计税价格：
计税价格＝营业成本或工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）
对以房换地行为征税时，如果没有可供参照的同类不动产，只能核定计税价格。
3.以不动产抵顶贷款的营业额
核定不动产原所有人（以下简称借款人）的营业额时，应根据不同情况分别核定。
如果在贷款期满以前，不动产仍归借款人使用，这是借款人的营业额并非其所欠银行的贷款本金，而是其尚未归还银行的本息合计。如果在贷款期间就已将不动产给予银行使用，以不动产租金抵充贷款利息，那么借款人销售不动产的营业额就为其所欠银行的贷款本金。当然在实际借贷业务中，所抵押的不动产，其价值往往大于贷款金额。这时一般通过公开拍卖或银行估价用大于欠款金额的部分，再扣除拍卖费用后，将剩余部分归还借款人，对此就应按实际拍卖价格作为借款人销售不动产的营业额，不能扣除拍卖费用。如果是由银行和借款人双方估价，由银行将不动产实际价值大于所欠款项的部分补给借款人，则借款人销售不动产的营业额就为欠款金额加上银行支付的不动产余款。
4.以“还本”方式销售建筑物的营业额
以“还本”方式销售建筑物，是指商品房经过经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购物者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段，对以“还本”方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减免所谓“还本”支出。
5.无偿赠与不动产的营业额
单位将不动产无偿赠送他人的行为，营业额由主管税务机关确定。
（五）价格偏低时营业额的确定
纳税人提供应税劳务，转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列程序核定其营业税：
按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。
按纳税人最近时期提供原同类应税劳务或销售的同类不动产的平均价格核定。
按下列公式核定计税价格：
计税价格＝营业成本或工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）
（六）按外汇结算的营业额的确定
纳税人按外汇结算营业税的，应折合成人民币，外汇折合成人民币的折合率，按下述两种方式确定。
企业和个人取得的收入和所得为美元、日元、港币的，应统一使用中国人民银行公布的人民币对上述三种货币的基准汇价，折合成人民币计算缴纳税款。
企业和个人取得的收、扣所得为上述三种货币以外的其他货币的，应根据美元兑人民币的基准汇价和国家外汇管理局提供的纽约外汇市场美元兑主要外汇的汇价进行套算，按套算后的汇价作为折合率计算缴纳税款。计算公式为：
某种货币兑人民币的汇价＝美元兑人民币的基准汇价÷纽约外汇市场美元兑该种货币的汇价
营业税的计算与征收
（一）应缴纳税额计算公式
纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。应纳税额计算公式为：
应纳税额＝营业额×税率
（二）营业税的起征点
制定营业税的起征点，是为了保证纳税人中的个人在经营活动中能获得最基本的收入水平。因此，起征点的规定只适用于个人。
按照全国目前的人均收入水平，《营业税暂行条例实施细则》规定了一个起征点幅度，由各省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关根据本地的实际情况，在规定的幅度内具体制定当地的适用起征点，并报国家税务总局备案。
起征点幅度为：
按期纳税的起征点为月营业额200～800元。如江西省规定为：400元，县城、镇300元，农村200元。
按次纳税的起征点为次（日）营业额50元。
纳税人营业额未达到起征点的，免征营业税，达到起征点的应按营业额全额计算应纳税款。
营业税税款的缴纳
（一）营业税的纳税义务发生时间
1.一般规定
营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项的凭据的当天。这一规定明确了纳税人在何时发生纳税义务，即只有具备了下面两个条件中的一个，纳税义务即告发生。
（1）纳税人收讫营业收入款项的当天。
（2）纳税人取得和索取营业收入款项的凭据的当天。
2.特殊规定
（1）纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
（2）纳税人自建建筑物后销售的，纳税义务发生时间，为其销售自建建筑物并收讫营业额或取得索取营业额的凭据的当天。
（3）纳税人将不动产无偿赠与他人的，其纳税义务发生时间，为不动产所有权转移的当天。
（二）营业税的纳税地点
1.一般规定
（1）纳税人提供应税劳务，在应税劳务发生地申报纳税；纳税人从事运输业务，在其机构所在地申报纳税。
（2）纳税人转让土地使用权，在土地所在地申报纳税；转让其他无形资产，在其机构所在地申报纳税。
（3）纳税人销售不动产，在不动产所在地申报纳税。
2.特殊规定
（1）纳税人提供的应税劳务发生在外县（市），应向劳务发生地主管税务机关申报纳税而未申报纳税的，由其机构所在地或居住地主管税务机关补征税款。
（2）纳税人承包的工程跨省、自治区、直辖市的，向其机构所在地主管税务机关申报纳税。
（3）纳税人在本省、自治区、直辖市范围内发生应税行为，其纳税地点需要调整的，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。
3.营业税的纳税期限
营业税纳税的期限，由主管税务机关依纳税人应纳税额大小分别核定为5日、10日、15日或1个月，不能按期纳税的，可按次纳税。
以1个月为一期的纳税人，于期满后10日内申报纳税，以5日、10日或15日为一期的纳税人，自期满后的5日内预缴税款，次月1日起10日内申报纳税并结算上月应纳税款。营业税的扣缴义务人的解缴税款比照上述规定执行。
关于营业税的若干具体问题
（一）销售不动产征税的若干问题
1.以不动产作抵押向金融机构贷款的征税问题
以不动产作抵押，向银行贷款，一般有以下两种情况。
一种是抵押期间，不动产仍归借款人使用，如果借款人到期无力归还贷款，则不动产归银行所有。这种抵押贷款行为，在不动产未收归银行所有以前，不动产的所有权并未发生转移，因而也就未产生销售不动产这一应税行为。贷款期满后，因借款人无力偿还欠款，不动产收归银行所有，此时不动产所有权发生了转移，应对借款人按“销售不动产”税目征收营业税。
另一种是借款人取得贷款后就将不动产交与银行使用，以不动产租金抵充贷款利息，那么对借款人来说，此阶段发生了不动产租赁行为，对借款入库按“服务业”税目征收营业税。如果借款人到期无力归还贷款，以不动产抵充欠款，则借款人还应按销售不动产征税。
2.以不动产投资入股的界定问题
所谓投资入股，必须是共负盈亏、共担风险。如果名为以不动产投资入股，实际是以取得固定利润或按销售额提成的方式取得报酬，就不属于不征营业税的投资入股行为，而属于普通的销售或出租不动产的行为，只是其取得销售收入或租金收入的方式有些特殊罢了。
3.伴随企业兼并、合并发生的不动产所有权转移行为的征税问题
企业兼并、合并的结果，是企业产权发生了转移，并非仅仅是不动产所有权、土地使用权和原材料等物资所有权发生转移。企业产权发生转移不属于现行营业税的课税对象。另一方面，从企业的合并来看，其执行结果是几个企业合并在一起组成一个新的企业，既无买方，也无卖方。从企业兼并来看，如果把被兼并者作为“卖方”，兼并者作为“买方”，兼并结果是“买方”吃掉“卖方”，但卖方并不因被兼并而取得收入。因此，对于企业合并、兼并，即使规定征营业税，也没有计税营业额。
4.销售不动产的纳税义务发生时间
营业税的纳税义务发生时间，基本规定为纳税人收讫营业收入款项或者索取营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天，这一基本规定与财务制度是吻合的。
但在销售不动产（以及转让土地使用权）方面，纳税义务发生时间与财务制度并不完全一致，房地产方面的财务制度规定，转让、销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已将发票账单提交买方时，作为销售实现。而对销售不动产（以及转让土地使用权）的应税行为，《营业税暂行条例实施细则》作了特殊规定。即凡销售不动产采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
5.关于个人将不动产无偿赠与他人的行为征收营业税问题
只有单位无偿赠送不动产的行为才视同销售不动产征收营业税；对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。
6.以“还本”方式销售建筑物的征税问题
对以“还本”方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓“还本”支出。
7.关于个人从事房地产经营业务征收营业税问题（国税函[1996]718号）
个人以各购房户代表的身份与提供土地使用权的单位或个人（以下简称“地主”）签订联合建房协议，由个人出资并负责雇请施工队建房，房屋建成后，再由个人将分得的房屋销售给各购房户。这实际上是个人先通过合作建房的方式取得房屋，再将房屋销售给各购房户。因此对个人应按“销售不动产”税目征营业税，其营业额为个人向各购房户收取的全部价款和价外费用。另一方面，个人与地主的关系，属于一方提供土地使用权，另一方提供资金合作建房的行为。对其双方应按文件中“（一）合作建房的征税”的有关规定征收营业税。
8.关于调整房地产市场若干税收政策
（1）关于营业税和契税的政策问题。为了切实减轻个人买卖普通住宅的税收负担，积极启动住房二级市场，对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征；个人自建自用住房，销售时免征营业税；个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。
为了支持住房制度的改革，对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征收营业税。
（2）关于空置商品住房税收政策问题。为了加快住房资金周转，降低金融资产的风险，促进积压空置商品房的销售，对积压空置的商品住房销售时应缴纳的营业税、契税在2000年底前予以免税优惠。
空置商品住房限于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房。
9.对消化空置商品房有关税费政策
为加快消化积压空置商品房，促进房地产市场的健康发展，积极防范金融风险，经国务院批准，对财政部，国家税务总局《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]210号）中规定的“1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房”免征营业税、契税的优惠政策，延期执行两年，即延长至2002年12月31日止。
对纳税人销售1998年6月30日以前建成的别墅、度假村等高消费性的空置商品房，应自2001年1月1日起恢复征收营业税、契税。
别墅、度假村等高消费性的空置商品房与其他商品住房的界限，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财税部门根据当地情况确定。
纳税人在1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼，在2001年1月1日～2002年12月31日期间销售的，免征营业税、契税。
对纳税人销售1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼、住房（不含别墅、度假村等高消费性的空置商品房），免予征收各种行政事业性收费。
10.外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题
对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。
11.中外合作开发房地产征收营业税问题
（1）关于中外双方合作建房的征税问题。中方将获得的土地与外方合作，办理土地使用权转移后，不论是按建成的商品房分配面积，还是按商品房销售后的收入进行分配，均不符合现行政策关于“以无形资产投资入股、参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，因此，应按“转让无形资产”税目征收营业税；其营业额为实际取得的全部收入，包括价外收费；其纳税义务发生时间为取得收入的当天。
同时，对销售商品房也应征税。如果采取分房（包括分面积）各自销房的，则对中外双方各自销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；如果采取统一销房再分配销售收入的，则就统一的销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；如果采取对中方支付固定利润方式的，则对外方销售商品房的全部收入按“销售不动产”征营业税。
（2）关于中方取得的前期工程开发费征税问题。外方提前支付给中方的前期工程的开发费用，视为中方以预收款方式取得的营业收入，按转让土地使用权，计算征收营业税。对该项已税的开发费用，在中外双方分配收入时如数从中方应得收入中扣除的，可直接冲减中方当期的营业收入。
（3）对中方定期获取的固定利润视为转让土地使用权所取得的收入，计算征收营业税。
12.房地产境外代销、包销征收营业税问题
自2000年1月1日起，从事房地产业务的外商投资企业与境外企业签订房地产代销、包销合同或协议，委托境外企业在境外销售其位于我国境内房地产的，应按境外企业向购房人销售的价格，作为外商投资企业房地产销售收入，计算缴纳营业税和企业所得税。
（二）对建筑业征税的若干问题
1.代办电信工程的征税问题
对代办电信工程征税时不论施工单位是谁，一律按建筑业税目征收营业税。
2.疏浚工程的征税问题
对疏浚工程按建筑业税目征收营业税。
3.打井工程的征税问题
对打井业务不论是工业性还是民用性，一律按建筑业税目征收营业税。同时，对打井（钻井）勘探作业也按建筑业税目征税。
4.建筑业的修缮与增值税“修理与修配”的划分问题
凡是对建筑物、构筑物等不动产的大修、中修属于建筑业；对货物的修理、修配属于工业范畴。在具体工作中如果修理（修缮）的对象是建筑物、构筑物等不动产，应征收营业税，如对铁路大修；对货物进行的修理，则应征收增值税。
5.自建行为的征税问题
（1）自建自售建筑物。新的营业税政策规定，对1994年1月1日以后建成并销售的建筑物，其自建行为视同提供应税劳务，应该征收建筑业营业税。因此，对自建自售建筑物，除了按销售不动产征收营业税外，还应征收一道“建筑业”营业税。
（2）自建自用建筑物。现行税法规定，自建自用建筑物，其自建行为不是建筑业税目的征税范围，不征收营业税。这里需要特别说明的是，自建建筑物自用，仅限于施工单位自建建筑物后的自用。对附属于企业行政、事业单位的内部施工单位，承担其所隶属单位的建筑安装工程，如石油部管道局所属的工程公司承包管道局的工程，应视具体情况确定是否征收营业税。首先要看此类施工队伍是否属于独立核算单位。
如果属于独立核算单位，不论是承担其所隶属单位（以下简称本单位）的建筑安装工程业务，还是承担其他单位的建筑安装工程业务，均应当征收营业税。如果属于非独立核算单位，承担其他单位建筑安装工程业务应当征收营业税，而承担本单位的建筑安装工程业务是否应当缴纳营业税，则要看其与本单位之间是否结算工程价款。营业税暂行条例实施细则第十一条规定，负有营业税纳税义务的单位发生应税行为并向对方收取货币、货物或其他经济利益的单位，包括独立核算的单位和非独立核算的单位。
根据这一规定，内部施工队伍为单位承担建筑安装业务，凡同本单位结算工程价款的，不论是否编制工程预（概）算，也不论工程价款中是否包括营业税税金，均应当征收营业税；凡不与本单位结算工程价款的，不征收营业税。
（3）出租或投资入股的自建建筑物。出租或投资入股的自建建筑物，所有权并没有发生转移，不属于出售，它实质上也是一种自用行为——用于自我经营，所以，对此类行为，应与自建自用行为一样，视具体情况确定其是否属于建筑业的征税范围。
6.建筑安装企业承包的境外工程征收建筑业营业税的问题
根据营业税暂行条例的规定，建筑业营业税的征税范围是指建筑安装企业和个人在我国境内从事的建筑安装业务。这里的境内是指所提供的劳务发生在境内。我国企业在国外承包的工程由于所提供的劳务发生在境外，因而不属于建筑业营业税的征税范围。在具体工作中，有的企业为了少缴税，故意混淆境内工程与境外工程的概念，把境内工程说成境外工程。例如，某建筑安装企业承包了在我国境内的一家外国独资企业的工程，该企业认为其承包的工程为国外工程，理由是这个工程是国外企业的工程，这显然是错误的。因为该工程是我国境内的工程，所提供的劳务发生在境内，因而从事该工程建设，应依法缴纳营业税。
7.工程承包公司的征税问题
工程承包公司对工程的承包有两种形式。
第一种形式是：由工程承包公司同建设单位签订承包合同，然后将设计、采购等项工作分别转包给其他单位，工程承包公司负责各环节的协调与组成。工程承包公司有的自身没有施工力量，或者自身虽有施工力量但不参与该项工程的施工，将所有设计、采购、施工等项业务全部转包给其他单位，自身只从事协调或组成工作；有的自身有一定的施工力量且参与了该项工程的施工，但仍将其中的大部分施工任务转包给其他单位。工程承包公司的收入主要是总承包金额与分包金额之间的差额。
第二种形式是：工程合同由施工单位同建设单位签订，工程承包公司负责设计及对建设单位承担保证，并向施工单位按工程总额的一定比例收取管理费。
对于第一种形式，即工程承包公司作为工程总承包人同建设单位签订合同，无论其是否具备施工力量，是否参与工程施工业务，对其取得的全部收入，按建筑业税目征收营业税，而不按服务业税目征收营业税。
对于第二种形式，即工程承包公司不作为工程总承包人，不与建设者签订工程承包合同，而仅作为建设单位与施工企业的中介人，无论工程承包公司是否具备施工力量，一律按“服务业”税目中的“代理服务”项目征收营业税。
8.设计单位的征税问题
设计单位进行工程承包时主要负责勘探设计、设备采购、施工招标发包、项目管理、质量监督和试车考核等，一般不辖施工队，不直接从事施工作业，按新出台的营业税有关规定，对设计单位承包的建筑安装工程，无论是否参与施工，都一律按“建筑业”征税，同时扣缴分包人、转包人应纳的“建筑业”营业税。如果设计单位不作为工程总承包人，不与建设者签订工程承包合同，只是负责某项设计任务，则按“服务业——其他服务”项目征税，此时设计单位应确定为“服务业”纳税人。
9.境外机构总承包建筑安装工程的征税问题
根据《营业税暂行条例》第十一条第（二）款“建筑安装业务实行分包或者转包的，以总承包人为扣缴义务人”和《营业税暂行条例实施细则》第二十九条（一）款“境外单位或者个人在境内发生应税行为而在境内未设有经营机构的，其应缴税款以代理者为扣缴义务人；没有代理者的，以受让者或购买者为扣缴义务人”规定，建筑安装工程的总承包人为境外机构，如果该机构在境内设有机构的，则境内所设机构负责缴纳其承包工程营业税，并负责扣缴分包或转包工程的营业税税款；如果该机构在境内未设有机构，但有代理者的，则不论其承包的工程是实行分包或转包，全部工程应纳的营业税款均由代理者扣缴；如果该机构在境内未设有机构，又没有代理者的，不论其总承包的工程是实行分包或转包，全部工程应纳的营业税款均由建设单位扣缴。
10.绿化工程征税问题
绿化工程往往与建筑工程相连，或本身就是某个建筑工程的一个组成部分，故对绿化工程应按“建筑业——其他工程作业”征收营业税。
11.关于实行贷款粮食流通项目建筑安装工程征收营业税问题
从1998年1月1日起，对财税字（[1998]）87号文件所附，《实行贷款粮食流通项目一览表》所列项目的免征建筑安装工程营业税和项目服务收入营业税。
12.市政公路、房管部门从事建筑业征税问题
对城市市政工程的新建、改、扩建业务按规定征税，对其修缮业务暂不征税；部门所属路桥公司，公路段（含养护队或道班）从事公路工程的新建、改建业务按规定征税，而对中修、大修和保养暂不征税；房管部门所属房修公司（非独立核算）对直属公房的维修业务暂不征税。
13.关于对公路部门所属单位从事公路施工业务征收营业税问题
（1）省、地（市）、县各级公路部门所属独立核算的工程施工单位，从事公路工程施工业务一律按规定征收营业税。
（2）县公路段及所属养路队（道班）以非招标议标方式从事公路工程施工业务应征收营业税。
（3）县公路段及所属养路队（首班）通过招标、议标方式，按上级主管部门下达计划进行公路改善工程，其工程项目列入省主管部门当年“公路改善工程计划项目表”，以及利用养路工程费对公路的大中修、小修保养业务，可暂不计征营业税。但将上述工程项目转包其他单位或个人进行施工的，以及跨地市的上述工程项目，则应征收营业税。
（4）公路部门及所属单位从事公路施工业务缴纳营业税的地点、计税依据及其他征管问题，应按现行税收法有关规定执行。
14.建筑业的纳税义务发生时间
国家税务总局根据工程价款的结算方式对建筑业的纳税义务发生时间作了如下规定。
（1）实行合同完成一次性结算价款办法的工程项目，其营业税纳税义务发生时间为施工单位与发包单位进行工程合同价款结算的当天。
（2）实行旬末或月中预支，月终结算，竣工后清算办法的工程项目，其营业税纳税义务发生时间为施工单位于月份终了与发包单位进行已完工程价款结算的当天。
（3）实行按工程形象进度划分不同阶段结算价款办法的工程项目，其营业税纳税义务发生时间为月份终了与发包单位进行已完工程价款结算的当天。
（4）实行其他结算方式的工程项目，其营业税纳税义务发生时间，为与发包单位结算工程价款的当天。
（5）纳税人自建建筑物后销售的，其自建行为的纳税义务发生时间，为其销售自建建筑并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
15.建筑业的纳税地点
（1）建筑业的纳税地点。纳税人承包的工程未跨省、自治区、直辖市的，应当向应税劳务发生地，即工程所在地主管税务机关申报纳税；纳税人承包的工程跨省、自治区、直辖市的，向其机构所在地主管税务机关申报纳税；纳税人承包的本省、自治区、直辖市范围内的跨县（市）工程，其纳税地点由省，自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。
所谓跨省工程，是指承包的工程跨越两个或两个以上省、自治区或直辖市，而不是指施工企业跨省去承包的工程。所谓非跨省工程，是指承包的工程是在一个省、自治区或直辖市的范围内，而不管施工企业是否在本省施工。
（2）建筑业扣缴义务人扣缴营业税的地点。营业税政策规定，建筑安装业务实行分包或转包的，以总承包人为扣缴义务人。总承包人应该按照建筑业营业税纳税地点的规定，扣缴分包或转包人应缴的营业税，即建筑业营业税的纳税地点在什么地方就在什么地方代扣代缴纳。
①非跨省工程的分包或转包，由扣缴人的机构所在地代扣代缴。
②跨省工程的分包或转包，由扣缴人在扣缴人的机构所在地代扣代缴。如郑州铁路建设总公司（驻郑州）承包郑州到湖北武汉的电气化工程，把其中两部分分包给甲、乙两施工企业，分段分包或转包后，没有跨省，则这两个施工企业缴纳的营业税，由郑州铁路建设总公司代扣后，在工程所在地缴纳；如果工程跨省，则跨省工程的营业税，由郑州铁路建设总公司代扣后在郑州缴纳。
（三）服务业征税的若干问题
1.派本单位员工为其他单位服务的征税问题
现实生活中，一些单位派本单位的员工上门为其他单位提供服务的行为，究竟是属于营业税的服务业税目，还是属于增值税的委托加工行为呢？
按照有关规定，委托加工必须具备两个条件：一是主要原材料由委托方提供；二是必须在受托方所在地加工，而上门服务的工作地点是在委托方，所以不符合委托加工的条件，而属于提供服务的范畴，属于营业税的征税范围。
2.资金使用费的征税问题
货币资金融通业务是按金融业务征收营业税的，企业与企业之间拆借周转金而收取的资金占用费，行政机关和主管部门向资金所属单位收取的资金占用费，都属于货币资金的融通业务，对此类业务，一律按金融业，而不按“服务业”税目征收营业税。
但要注意，纳税人提供服务业应税劳务，因对方延期付款而收取的利息，属于价外费用，应根据劳务性质确定适用税目，不应一律按金融业征税。
3.关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题（国税函[1996]684号）
在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业——代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。
（四）转让无形资产征税的若干问题
1.境外向境内转让无形资产的征税问题
为了在境内转让者与境外转让者之间保持税收负担平衡，应当对境外转让者征收营业税。由于我们的征收机关无法越境征税，而流转税归根结底是由使用者负担的，所以规定境外向境内转让无形资产，由境内受让者在支付转让费时代为扣缴，不按规定扣缴的，由受让方缴纳转让方应纳的营业税。
2.以无形资产投资入股的范围
以无形资产投资入股，是指无形资产的所有者，以无形资产为资本，与其他单位合资，成为合资单位的所有者之一，与合作方共担经营风险，所得收入从合资企业的税后利润中分成。这里的关键是看无形资产所有者是否参与利润分配，共同承担投资风险。如果是按销售额或营业额的一定比例提取应提转让费，或者取得固定收入，不承担风险，就不属于投资入股，而属于转让无形资产。
3.时间限定
对外国企业1993年底以前与我国境内单位签订的转让无形资产合同，所取得的转让无形资产收入，无论何时取得，均不征收营业税。
利用房地产市场税收政策的税收筹划
由于对个人购买并居住超过1年的普通住宅，销售时免征营业税。纳税筹划时，应注意个人购买的普通住宅销售时间应尽量选择在居住超过1年以后。
个人购买并居住不足1年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征。纳税筹划时，应注意计税依据为销售价减去购入原价后的差额，而不是销售收入。
个人自建自用住房，销售时免征营业税。纳税筹划者可以利用个人自建自用住房然后销售来达到避税的目的。
个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。
为了支持住房制度的改革，对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征收营业税。企业、行政事业单位出售住房时，可以考虑按房改成本价、标准价出售以免缴营业税。
对消化空置商品房的税收筹划
1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房，在2002年12月31日以前可免征营业税、契税。
对纳税人销售1998年6月30日以前建成的别墅、度假村等高消费性的空置商品房，自2001年1月1日起恢复征收营业税、契税。
别墅、度假村等高消费性的空置商品房与其他商品住房的界限，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财税部门根据当地情况确定。纳税筹划时，可与有关财税部门谈判，确定高消费性的空置商品房与其他商品住房的界限，尽量享受到税收优惠。
纳税人在1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼，在2001年1月1日～2002年12月31日期间销售的，免征营业税、契税。纳税筹划时，应考虑如何使1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼在2001年1月1日～2002年12月31日期间确认销售。
对纳税人销售1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼、住房（不含别墅、度假村等高消费性的空置商品房），免予征收各种行政事业性收费。
外商投资企业从事城市住宅小区建设的税收筹划
对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。
利用应税项目定价的营业税税收筹划
在实际经济生活中，从事营业税规定的应税项目，与从事增值税、消费税规定的应税项目，在价格的确定上是有所不同的。前者多是经营双方面议价格，后者多是明码标价。这样，就为营业税纳税人以较低的价格申报营业税，少缴营业税提供了可能。
营业税的计算公式如下：
应纳税额＝营业额×税率
纳税人的营业额即为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。确定营业额是利用应税项目定价的营业税纳税筹划的关键。
建筑工程承包的营业税税收筹划
根据工程承包公司与建设单位是否签订承包合同，将营业税划分成两个不同的税目。建筑业适用的税率为3％，服务业适用的税率是5％。这就为工程承包公司进行纳税筹划提供了契机。
根据《营业税暂行条例》第五条第三款规定：“建筑业的总承包人将工程分包或转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额。”工程承包公司承包建筑安装工程业务，如果工程承包公司与建设单位签订建筑安装工程承包合同的，无论其是否参与施工，均应按“建筑业”税目征收营业税；如果工程承包公司不与建设单位签订承包建筑安装工程合同，只是负责工程的组织协调业务，对工程承包公司的此项业务则按“服务业”税目征收营业税。
利用兼营销售和混合销售的营业税税收筹划
兼营是指纳税人从事两个或两个以上税目的应税项目。对兼有不同税目的应税行为，应分别核算不同税目营业额。因为不同税目营业额确定的标准不同，有些税目适用的税率也不同。对未按不同税目分别核算营业额的，从高适用税率。这就是说，哪个税目的税率高，混合在一起的营业额就按那个高税率计税。例如，餐厅既经营饮食业又经营娱乐业，而娱乐业的税率最高可达20％，对未分别核算的营业额，就应按娱乐业适用的税率征税。
纳税人兼营应税劳务与货物或非应税劳务的，应分别核算应税劳务的营业额和货物或者非应税劳务的销售额。不分别核算或者不能准确核算的，其应税劳务与货物或者非应税劳务应一并征收增值税，不征收营业税。
在实际经济活动当中，纳税人从事营业税应税项目，并不仅仅局限在某单一应税项目上，往往会同时出现多项应税项目。对不同的经营行为应有不同的税务处理。这是贯彻执行营业税条例，正确处理营业税与增值税关系的一个重点。作为纳税人，必须正确掌握税收政策，准确界定什么是兼营销售和混合销售，才能避免从高适用税率，以维护自身的税收利益。
对合作建房行为的税收筹划
合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种。
（一）第一种方式
第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：
1.土地使用权和房屋所有权相互交换
通过交换双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”税目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定，分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。
2.以出租土地使用权为代价换取房屋所有权
例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业——租赁业”征收营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征收营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。
（二）第二种方式
第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税。
1.风险共担，利润共享
房屋建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。
2.按一定比例参与收入分配
房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入中按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。
3.按一定比例参与分配房屋
如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。而对合营企业的房屋，在分配给甲乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。
我们可以来用如下纳税筹划方案：A企业以土地使用权、B企业以货币资金合股成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对A企业向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税。 |
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文章出处：admin 更新时间：2011/9/10 点击次数：1329次 |
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